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【皇城国际】北京房地产业与经济增长的实证分析

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房地产业是国民经济的最重要组成部分,在国民经济和社会发展中占到非常最重要的地位。自住房货币化改革以来,人们对房地产的消费市场需求取得了极大的获释,房地产市场获得了很大地兴旺。根据国家统计资料年鉴,自1995年以来,我国的国民经济约以每年7%~8%的速度快速增长;而房地产市场上的商品房交易额则以每年20%~30%的速度快速增长,可见房地产市场的空前发展,沦为推展我国经济持续快速增长的最重要因素。     一、北京房地产业的现状      1、房地产业迅猛发展   自1998年以来,在中央全面推展住房制度改革等一系列宏观经济政策的引领下,北京的房地产业发展减缓,经常出现了产销两旺的较好态势。

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虽然近两年国家增大了房地产业的调控力度,但在2005年,北京房地产业之后稳步发展,全年房地产业投资总额为1525亿元,占到全市固定资产投资总额的53.9%;商品房施工面积为10748.5万m2,比2004年快速增长8.23%;完工面积3770.9万m2,比上年快速增长22.95%;全市房屋新开工面积为2965.9万m2,占到总施工面积的27.6%。   商品房市场需求充沛。全年销售商品房2803.2万m2,快速增长13.4%,商品房销售额1758.8亿元,快速增长40.8%,商品房空置面积1374.2万m2,快速增长31.6%。

商品房平均值销售价格6274元/m2,快速增长为24.2%,住宅平均值销售价格5853元/m2,快速增长23.3%。   2、投资结构调整,住宅投资比重减少   2005年被舆论称作中国房地产的政策年。同一年前中国楼市的“可怕”下跌曲线比起,今年的房价走势渐渐趋于平稳,这是今年楼市不同于去年的明显特征。房价涨幅的回升,归功于房产新政大大实施。

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从中央到地方,一系列政策密集的实施,如中央七部门牵头实施《关于作好平稳住房价格工作意见的通报》等政策,不仅使房价的涨幅趋于平稳,而且使房地产行业的结构再次发生了相当大的变化。2005年,商品房新开工面积仅有皇城国际-官方首页为2965.9万平方米,显著高于前两年的平均水平3244万平方米;并且全年房地产投资中住宅投资为779.53亿元,虽比去年有了一定的减少,但住宅投资占到房地产总投资的比重却由去年的52.7%上升为51.1%;商业营业用房的比重却在逐步增大,其投资额由去年的94.8亿元减少为112.9亿元,增长率为19%;今年的购买土地面积为773.9万平方米,仅有为去年的一半,这也在一定程度上说明了住宅的投资比重在减少。      二、北京市房地产的现代科学分析      1、住宅空置变化分析   近年来,由于对大城经济的新的定位,北京市的GDP经常出现了高速的快速增长,人们的收益及积蓄都有了相当大的快速增长,买房变为了一个最差的自由选择;同时,随着北京渐渐发展为国际大都市,及大量外资的涌进,都很大地增进了北京市房地产的发展。

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然而,由于目前北京市收益中等及偏下的市民仍不在少数,并且他们多数是房屋守望者,而过较少经济适用房研发的市场使他们正处于从容的状态。2005年北京市商品住房平均值销售价格为6274元/m2,城市居民人均农村居民收益为17653元,这样一个三口之家的家庭意欲出售一套80m2的普通住房大约必须50.19万元,商品房价格是家庭收入的9.48倍,远高于发达国家的3.2~3.8倍和发展中国家的1.9~2.5倍的水平。这解释目前商品房的价格相比之下低于普通居民的即时缴纳能力,他们要用九年多的全部收益才能卖到房子,因此把货币存放在手中就沦为他们的自由选择,这部分人群的不热情从而造成了整个市场的沉闷;而广大农村居民的农村居民收入水平更加较低,这样就造成了大量商品房住宅的空置。

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